שוקי ג'אנה

מקרקעין ועוד עסקי נדל”ן

מקרקעין ועוד :  עסקי נדל”ן
שוקי ג’אנה, עו”ד, רו”ח ושמאי מקרקעין

 

רפי אמית הינו אזרח ישראלי יליד שנת 1979, אשר משפחתו מתגוררת בישראל. מר אמית שהה לסירוגין בישראל ובחוץ לארץ. בזמן שהותו מחוץ לישראל הוא נחשף למשחק הפוקר ואף גילה בו כשרון בלתי מבוטל. הוא החל להשתתף בטורנירים שונים ובתחרויות פוקר בחוץ לארץ  וגרף רווחים נאים על פני השנים.משנת 2002 הוא החל להעביר לישראל לחשבון הבנק שלו סכומי כסף – כך למשל בשנת 2005 הרוויח כ – 511,000 דולר ובשנת 2006 כ- 185,000 דולר, וכך במשך כל שנה סכום נאה אחר, כל זה ממשחקי פוקר ברחבי העולם. פקיד השומה החליט לחייב סכומים אלו במס הכנסה תוך שהוא קובע שרווחיו של מר אמית הם מתוקף עיסוקו כשחקן פוקר, וכי הרווחים שהפיק הם הכנסתו מעסק. פקיד השומה ביצע הפרדה בין אדם רגיל שמרוויח סכום כסף מהימורים לבין מקרה זה בו החליט שמדובר בהתפרנסות ככל פרנסה אחרת מיגיעה אישית. זהו עיסקו, זאת פרנסתו וזה מיקצועו ולכן שיעור מס ההכנסה שנדרש ממנו היה לפי הכנסה מעסק – שיעורי מס לפי מדרגות המס שיכולים להגיע עד 51% ולא שיעור מס קבוע של 35%, או 38% הנתון למי שמרוויח מפרסים, הגרלות והימורים. בתאריך 9.10.2018 ניתן פסק דין של בית המשפט העליון שקיבלה את עמדת פקיד השומה.

נעבור למישור אחר – השקעות בשוק ההון, בניירות ערך. החל ב-1 בינואר 2003 נדרשים חברי בורסה, בנקים וברוקרים להגיש דו”חות לפקידי השומה על הפעילות בניירות הערך שמבוצעת באמצעותם. כיום יש  נגישות קלה ומהירה למידע קל לאסוף נתונים על פעולות של אנשים כדי לקבוע מי סוחר ומי משקיע. המידע הפך להיות נגיש. הבנקים, אשר הפכו להיות מנכי המס, ישמשו כאחד הכלים העיקריים למידע. הבנק מחויב לנכות מס במקור מרווחים – הפכו את הבנקים לסוג של גובה עבור מס הכנסה, כך שפקיד השומה יוכל לקבל מידע מדו”חות הבנק לגבי אדם שנוכה לו מס בסכומים גבוהים. מס הכנסה מבצע סווג בין משקיע לסוחר למבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי”. מבצע עסקת אקראי, אפילו אחת, אולם היא בעלת אופי מסחרי, אמנם הוא אינו סוחר אלא  אדם שרכש מניה תוך לקיחת סיכון גדול, השקיע סכום כסף גדול וניצל הזדמנות ל”רווח מהיר”. ולמה כל הסווג הזה חשוב ? כי שעורי מס ההכנסה בכל מקרה יהיו שונים. הסיווג על ידי פקיד השומה הוא משמעותי לאור ההבדלים בשיעורי המס שבהם יחויב אדם הפועל בשוק ההון: “סוחר” או “מבצע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי” ימוסו במס הכנסה לפי שיעור המס השולי החל עליהם, כלומר עד 51%, ואילו “משקיע” ימוסה במס רווחי הון בשיעור של 10% 15%, או 25% לפי העניין. הבדל משמעותי מאוד. מס הכנסה כבר חייב אנשים שהרויחו כספים מפעילות בשוק ההון לפי שיעורי מס של הכנסה מעסק, לאחר שסיווג אותם כעוסקים, קרי זהו עיסקם – להרויח ממניות. כך למשל היה במקרה של מזרחי – (עמ”ה) 35/82 מזרחי נ’ פ”ש י-ם. 

למעשה הסווג כסוחר, כבעל עסק, נתון לכל סוג של הפקת רווחים. גם הפקת רווח ממקרקעין יכול להפוך לרווח מעסק שנתון לחיוב במס הכנסה בשיעור מס של עד 51% ולא למס שבח שם שיעור המס הוא 25%. ככל שרשות המיסים תזהה שמדובר בהפקת רווח על בסיס הזדמנות עסקית, ואפילו מדובר רק בעסקה אחת שהיא ניצול הזדמנות עסקית בעלת סממנים של סיכון עיסקי, תבקש הרשות לחייב בשיעורי מס של עסק או של עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

הקביעה מתי מדובר בהכנסה שמקורה בעסק ומתי רווח רגיל ממכירת נדלן היא לא פשוטה. בדרך כלל ניטשים דיונים וויכוחים של מייצגים – רואי חשבון ועורכי דין, מול רשות המיסים ובאין הסכמה עובר הויכוח להתדיינות משפטית בפני בית המשפט המחוזי. עם הזמן הפסיקה קבעה מבחנים שונים לעזור בסווג האם מדובר בסוחר שמפיק הכנסה מעסק, או שלא. המבחנים אינן מצטברים, לא צריך קיום של כולם על מנת להכריע. מבחן אחד הוא התדירות – כמה עסקות אדם מבצע בפרק זמן נתון. ככל שיהיו לו יותר מכירות הרי שזה יהווה סימן לעסק. כאשר מדובר בנדל”ן, גם מכירה אחת בכל שנה היא אולי  תדירות גדולה. מבחן שני הוא תקופת ההחזקה בנכס, ככל שזאת קצרה יותר, יש בה להעיד על סימני מסחר ולא של השקעה על פני שנים. מבחנים נוספים הם הבקיאות של האדם, הבנתו במקרקעין, הידיעה מה הוא עושה וניצול ידועותיו לשם הפקת רווח. מבחן נוסף הוא דרך המימון של העסקה. מקובל שפעילות עסקית ממונת יותר מהלוואות מאשר הון עצמי. סוג הנדל”ן ואופיו יכולים גם הם להעיד על הפקת רווח מעסק. רכישת מקרקעין לשם השבחתם ומכירה אחר כך, או רכישת מקרקעין המסומנים להתחדשות עירונית וכך הלאה. קיימים עוד מבחנים, אבל מבחן העל בסופו של דבר הוא מבחן הכוונה – מה הייתה כוונתו האמיתית של האדם, האם לשם עסק, או רכישה תמימה שאף הפיקה רווח. פסיקה בנושא ראו עמ 27431-04-17 ארביב נ’ מדינת ישראל,  עא 7204/15 דפנה לשם,  8236/16 שרגא בירן.

אין באמור לעיל להוות חוות דעת, המלצה, ייעוץ או תחליף לייעוץ אישי.

ניתן לפנות בשאלות והערות למייל  : janashuki@gmail.com או לטל’ 050-6209256

אתר אינטרנט : פתרונות מיסוי חכמים –  www.sj-smartax.com

 

לתגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *