האם אפשר לרכוש דירה ללא הון עצמי

גם אם אין לכם הון עצמי או שיש לכם רק חלק מההון העצמי הנדרש לדירה, קיימות אפשרויות מימון נוספות ומשתלמות עבור קניית דירה להשקעה. אבל יש לקחת בחשבון שהנושא לא פשוט ולא אפשרי אם אין לכם נכס שלכם. מאמר זה מציג אפשרות שיש לבדוק ואינו מהווה המלצה או ייעוץ לעשות כן.

הלוואה מקרן השתלמות

יש לכם קרן השתלמות שעתידה להיפתח או קרן שהחלטתם לא לפתוח אותה, תוכלו לקבל הלוואה מהקרן, שהיא למעשה הלוואה שאתם נותנים לעצמכם. תוכלו לקבלה עד 75% השווי הכספים שיש בקרן, לאחר 3 שנים של הקרן. זוהי הלוואה שניתן לקחת ל- 5 עד 7 שנים בריבית נמוכה מאוד,  ובמהלך חמש שנים אלו, ניתן לשלם את מלוא ההלוואה או שתוכלו לשלם רק את הריבית של ההלוואה, כך שהתשלום החודשי יהיה נמוך. במהלך שנים אלה, כספי הקרן יצברו את הרווחים של הקרן, ובתום ה-5 שנים, יקוזזו כספי ההלוואה שלכם מכספי הצבירה המלאים.

הלוואה במסגרת העבודה

ישנם מקומות עבודה שמעניקים לעובדים הלוואה בתנאים טובים מאלו של הבנקים, לכן כדאי לברר במקום העבודה שלכם האם ניתן לקבל הלוואה לשיפוץ דירה או לקניית דירה להשקעה בתנאים מועדפים לעובדים .

כדאי לבדוק אם יש לכם חסכונות  או קופות גמל שנצברו לכם בכל מיני מקומות עבודה, הר הכסף הוא מקום טוב להתחיל בו לאסוף הון עצמי ראשוני להשקעת בדירה שלכם.

משכנתא על חשבון נכס קיים

ישנה דרך אבל זאת בתנאי שיש לכם נכס ברשותכם ויש עליה משכנתא קטנה או שכבר אתם עומדים לסיים א המשכנתא. אז תוכלו לקחת משכנתאות האחת בגובה של עד 50% משווי הדירה שבבעלותכם ולמעשה למשכן את הדירה שלכם לטובת המשכנתא. ומשכנתא נוספת על רכישת הדירה. אבל יש לקחת בחשבון שיש לכם עכשיו משכנתא גבוהה שיש לכסות אותה מדי חודש ולא בטוח שדמי השכירות יכסו את כל המשכנתא.

לדאוג להון עצמי מינימלי נדרש לקניית דירה להשקעה

מעבר למחיר הדירה יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שעליכם לממן כמו: מס רכישה (לפי מס לדירה נוספת), שכ”ט עו”ד, דמי תיווך ועוד. על הוצאות אלו הבנקים לרוב לא יסכימו  לתת לכם משכנתא בסכום העולה על מחיר הדירה ולכן יש לקחת בחשבון שתצטרכו לגייס הון עצמי נוסך לצורך עלויות אלה.

דגש נוסף הוא שסביר להניח כי הבנקים יבקשו לראות את הסכם רכישת הדירה לפני שהם מאשרים לכם משכנתא.

לסיכום, רכישת דירה שניה להשקעה דורשת מכם בכל זאת להשיג הון ראשוני של 10-20 % מערך הדירה והסיבה לכך,, מסביר שוקי ג’אנה יועץ משכנתאות, היא שהבנקים אינם מוכנים לתת את כספי המשכנתא ישירות לחשבון המוכרים. משמעות הדבר היא שבעת מועד החתימה על החוזה, תצטרכו לשלם תשלום ראשוני מינימלי לבעלי הדירה, שאותו תצטרכו לגייס. כך שבפועל קשה לביצוע לקנות דירה להשקעה שהיא מבוססת על  100% מימון של בנק, מה שמביא לכך שתוכלו לרכוש דירה במימון של 80-90%  ממחיר הדירה באמצעות משכנתא.

איך ניתן לעקוף תשלום ראשון למוכרים?

חתימה על זיכרון דברים לפני מעמד החוזה הינו מסמך שהוא הסכם לכל דבר וגם  הבנקים מתייחסים לחתימה על טופס זיכרון דברים כהסכם מחייב ובהתאם לכך הבנק יכול על סמך מסמך זה לתת לכם את כספי המשכנתא, כך שיעמדו לרשותכם כבר במעמד החתימה על חוזה הרכישה.
אך חשוב לדעת שיש סיכון בחתימה על זיכרון דברים, והסיבה לכך היא שאת  הבדיקות המקיפות והמדייקות שעורך הדין שלכם צריך לבצע לגבי מצב הזכויות בנכס, מתבצעות בשלב מאוחר יותר, לפני החתימה על חוזה הרכישה. כך שאם חתמתם על זיכרון דברים וגילתם בעיה בזכויות הנכס אתם מחוייבים כחוזה לכל דבר.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *